価格がお手頃なマンションを探していると、「定期借地権付き」と記載がある物件に出会うことがあります。マンションを購入するにも関わらず、「借地権」という言葉が登場したことに不安を感じる方もいるのではないでしょうか。

この記事では、定期借地権付きマンションを購入するメリット・デメリットについて解説します。定期借地権付きマンションを買って後悔しないために、ぜひ最後までご覧ください。

定期借地権とは？

土地を借りる借地権には2種類あり、それぞれ次の表のような定めになっています。

特徴	普通借地権	定期借地権
契約期間	30年以上（1回目の更新後は20年以上）	一般定期借地権の場合50年以上
契約更新	可能（正当事由がない限りは自動更新）	不可

もっとも大きな違いは、契約更新の有無です。普通借地権の場合、正当事由がない限りたとえ地主だとしても一方的な解約はできません。そのため、地主としては契約しづらい形態です。

定期借地権の場合は、契約期間が満了したら建物を取り壊して地主に変換することになっています。土地が返ってくることが明確な契約ですから、地主としても契約しやすいことがポイントです。

定期借地権付きマンションとは

定期借地権で契約した土地上に建っているマンションは、「定期借地権付きマンション」という名称で販売されていることが多いです。

一般的なマンションでは、土地の所有権についても住人（区分所有者）がそれぞれ保有しています。マンションというと部屋だけを購入している感覚もありますが、土地についての所有権（敷地権）も購入しているのです。

一方、定期借地権付きマンションでは、部屋については所有権を購入することになりますが、土地については借りることになります。

定期借地権付きマンションのメリット

土地を借りることになる定期借地権付きマンションのメリットは、次の3つが代表例です。

• 土地代が不要なのでマンション価格が安い
• 土地に対する固定資産税・都市計画税が不要
• 好立地エリアに建っていることが多い

これらのメリットに魅力を感じる方は、定期借地権付きマンションを購入してもいいでしょう。

土地代が不要なのでマンション価格が安い

定期借地権付きマンションの販売価格には土地代が含まれておらず、契約期間満了時にはマンションから退去しなければならない訳ですから、通常のマンション価格と比べると若干安いことが多いです。

ただし、50年以上の長期にわたる定期借地契約が結ばれていますから、立地やグレードを加味すると、大きな価格差がないこともあります。

土地に対する固定資産税・都市計画税が不要

不動産所有者には固定資産税・都市計画税が課税されます。一般的なマンションの場合、次の計算式で算出される額が土地分の固定資産税額です。

固定資産税額＝土地の固定資産税評価額（公示地価の7割程度）×1.4％（標準税率）

マンション敷地に対する固定資産税額を、各所有者の持分で按分した額が課税されることになります。

しかし、固定資産税・都市計画税は土地の「所有者」に課税される税金ですから、定期借地権付きマンションの場合は入居者には課税されません。

好立地エリアに建っていることが多い

定期借地権の場合は土地が返却されることがほぼ確定していますから、地主が貸しやすいことがポイントです。

通常は手放しがらないような場所でも貸しやすいことから、定期借地権付きマンションは駅近・都心部など好立地エリアに建っていることも少なくありません。

定期借地権付きマンションのデメリット

定期借地権付きマンションにはメリットもありますが、次のようなデメリットも存在します。

• 借地権契約が満了したら返還しなければならない
• 解体積立金や土地賃借料がかかる
• 売却しづらい
• 住宅ローンを組みづらい

後悔しないためにも、これらのデメリットについて知っておきましょう。

借地権契約が満了したら返還しなければならない

借地権契約が満了したら、住み慣れたマンションでも解体して地主へ変換しなければなりません。時期が来たら必ず手放さなければならないことは、定期借地権付きマンションならではのデメリットともいえるでしょう。

解体積立金や土地賃借料がかかる

定期借地権付きマンションは固定資産税・都市計画税はかかりませんが、契約終了時にマンションを解体するための「解体積立金」や、定期借地契約で定められた「土地賃借料」がかかります。（解体積立金についてはマンション販売価格に含められていることもあります）

税金以外の費用がかかりますので、定期借地権付きマンションだからランニングコストが安いとは限らないことは覚えておきましょう。

売却しづらい

定期借地権の残り契約期間が短くなればなるほど、売却しづらくなることもデメリットです。住宅ローン返済期間として一般的な35年以上あれば売却できることもありますが、買い手を見つけることには苦労するでしょう。

住宅ローンを組みづらい

定期借地権付きマンションは担保価値が下がってしまい、住宅ローンを組みづらい傾向もあります。住宅ローンは担保価値より債務者の返済能力を重視する傾向が強いですが、通常のマンションと比べると借入額が少なくなる可能性は否めません。

定期借地権付きマンションが向いている人

ここまで紹介したメリット・デメリットをふまえると、次のような方には定期借地権付きマンションが向いています。

• 価格を抑えて好立地エリアに住みたい人
• 住み替えを前提として居住する人
• 子どもへの相続を考えていない人

定期借地権付きマンションを購入しようか迷っている方は、参考にしてみてください。

価格を抑えて好立地エリアに住みたい人

価格を抑えつつ、駅近や都市部などの好立地エリアに住みたい方は、定期借地権付きマンションに絞って検索してみてください。ほとんどの定期借地権付きマンションは人気のある立地に建設されていますから、エリアを重視する方にはオススメな探し方です。

土地所有権も購入するマンションと比べれば、若干は価格を抑えられることもポイントです。

住み替えを前提として居住する人

現役時代は都心部に済み、老後は地元に戻って暮らすなど、住み替えを前提としている方にも定期借地権付きマンションはオススメです。

たとえば35歳で残存期間40年の定期借地権付きマンションを購入すれば、75歳で住み替えとなります。住み替えタイミングでは解体となりますから、無駄な不動産が手元に残らないこともメリットといえるでしょう。

子どもへ物件相続させたくない人

子どもに不動産を相続させたくないと考えている方も、定期借地権付きマンションを活用してみてください。たとえば子どもが遠くに暮らしている場合、自分たちの住居を残すことで管理負担を強いることにもなります。

定期借地権付きマンションであれば、契約期間満了時には物件ごとなくなりますから、子どもへ負担を残さずにすむのです。

定期借地権付きマンションは特徴を理解して購入しよう

定期借地権付きマンションは、通常の分譲マンションと比べると次のような特徴があります。

• 契約期間満了時には建物を解体する→必ず住み替えが必要
• 土地部分の固定資産税・都市計画税は不要
• 解体準備金・土地賃借料は必要

定期借地権付きマンションを購入する際は後悔しないためにも、これらの特徴を理解しておきましょう。「マンション丸」では、日本全国さまざまなエリアのマンション情報を掲載しています。資料請求も可能ですので、お気軽にお問い合わせください。